Бизнес план строительства здания тц содержание Маркетинговый анализ 5 Анализ рынка товаров и услуг 5 Анализ рынка офисных помещений г. Южно-Сахалинска 6




Скачать 194.82 Kb.
НазваниеБизнес план строительства здания тц содержание Маркетинговый анализ 5 Анализ рынка товаров и услуг 5 Анализ рынка офисных помещений г. Южно-Сахалинска 6
Дата публикации06.04.2014
Размер194.82 Kb.
ТипДокументы
skachate.ru > Банк > Документы


Бизнес – план строительства здания ТЦ

Содержание


2. Маркетинговый анализ 5

2.1. Анализ рынка товаров и услуг 5

2.2. Анализ рынка офисных помещений г. Южно-Сахалинска 6

2.3. Оценка объемов продаж ТЦ 8

3. Оценка численности персонала 10

4. Оценка производственных издержек 11

5. Инвестиции 12

6. Риски проекта 13

Выводы 15

1. Резюме

Объектом инвестиций является создание современного Торгового комплекса в г. Южно-Сахалинске для последующей сдачи его помещений и обеспечения населения широким ассортиментом промышленных товаров и рядом услуг.

Проект предусматривает торгово-офисного здания для продажи различного вида товаров населению и сдачи части площадей в аренду.

Завершение строительства торгово-офисного здания предполагает проведение строительно-монтажных работ — 240 дней.

Поскольку часть этапов перекрывается, длительность работ составит 285 дней (9 месяцев).

В случае предоставления кредита в конце февраля 2012 г. завершение работ по строительству торгово-офисного здания планируется 30.09.2013 г.

Для реализации проекта необходимы инвестиции в сумме 6601 тыс. долл. США, из которых:

-5191 тыс. долл. США составят собственные средства, в том числе 448тыс. долл. США за счет реинвестиции собственной прибыли;

— 410 тыс. долл. США — предоставленные льготные кредиты.

Дефицит средств составляет 1000 тыс. долл. США (≈30000000 руб.). Его покрытие предполагается путем получения кредита.

Для реализации предлагаемого проекта помимо выделенных средств необходима кредитная линия общей суммой 1000.000 долл. США в ОАО Россельхозбанк, г. Южно-Сахалинск Сахалинская область, с отсрочкой на 1 год, предоставляемая следующими траншами:


№ п/п

Месяц представления транша

Величина транша, долл. США

1

01.08.2012

285000

2

01.12.2012

285000

3

01.03.2013

285000

4

01.06.2013

285000

Итого




1140000


Кредит представляется исходя из 14% годовых с ежемесячной выплатой процентов.

Порядок погашения — равными долями, помесячно.

Финансово-экономические показатели проекта рассчитаны по общепринятой методике. Срок окупаемости проекта 34 месяца с момента получения кредита или 15 месяцев с момента полного ввода Торгового комплекса в эксплуатацию.

В проекте заложены определенные резервы, такие как включение в расчет непредвиденных расходов в размере 10% от инвестиционных издержек, размер займа принят несколько выше рассчитанного минимума, преднамеренно не учтено в расчетах предусмотренное законодательством сокращение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль при реинвестировании прибыли.

По уровню риска проекта относится к проектам с невысокой степенью риска. Проводился также анализ чувствительности проекта к изменению сроков строительства, к задержке платежей, к изменению объемов реализации.

Анализ возможных рисков и чувствительности проекта к изменениям внешних факторов, а также заложенные в проекте резервы позволяют считать проект достаточно устойчивым к возможным изменениям как экономической ситуации в целом, так и показателей, заложенных в проекте.

Объектом инвестиций является создание современного торгового комплекса в г. Южно-Сахалинске для представления населению округа широкого ассортимента различного вида товаров и ряда услуг.

Комплекс включает в состав:

- склады для хранения товаров, реализуемых в ТЦ;

- торгово-офисные помещения.

Для завершения строительства торгово-офисного здания предусматривается увеличение уже имеющийся площади до 0,8 га.
Основными задачами проекта являются:

-  ведение в эксплуатацию торгово-офисного здания после завершения строительства;

- сдача в аренду его площадей.

Целью проекта является:

-улучшение обеспечения населения прилегающих микрорайонов товарами широкого ассортимента;

- создание комплекса розничной торговли;

- получение прибыли от сдачи в аренду помещений ТЦ.

Это позволит обеспечить:

- оказание услуг по поиску, приобретению и доставке необходимых товаров различного назначения;

- предоставление населению округа ряда услуг и широкого ассортимента промышленных товаров.

^

2. Маркетинговый анализ

2.1. Анализ рынка товаров и услуг



В соответствии с ежегодным демографическим отчетом ООН за 2010 год г. Южно-Сахалинска с населением 200 тыс. человек является одним из крупнейших городов Дальнего Востока.

В пределах г. Южно-Сахалинска самой большой категорией покупателей, обладающих высокой покупательной способностью, является население в возрасте от 25 до 44 лет, составляющее 31% от общей численности населения. Более зрелая в финансовом отношении часть населения в возрасте от 45 до 69 лет составляет 30% населения, а более молодое население в возрасте от 15 до 24 лет составляет 13%.

Среднемесячный доход жителя г. Южно-Сахалинска составлял 19438 руб. в декабре 2011 г. текущий средний доход оценивается в 650 долл. США ежемесячно, или 7700 долл. США ежегодно.

Оценка структуры розничной торговли г. Южно-Сахалинска показывает, что при закупке продовольственных товаров 49% занимают магазины и киоски, расположенные в микрорайонах, специализированные продовольственные магазины занимают 17%, оптовые рынки — 16%, местные рынки/киоски/ — 3% и центр г. Южно-Сахалинска — 16%.

По непродовольственным товарам магазины в микрорайонах используют 13% покупателей, специализированные магазины — 39%, а оптовые рынки — 16%. На центр города приходится 33% всех затрат на непродовольственные товары.

Таким образом, основная часть товарооборота (67%) осуществляется за пределами центральной части города.

Анализ показывает, что в настоящее время г. Южно-Сахалинск за пределами центра слабо обеспечен современными торговыми площадями и магазинами рассчитанными на среднего покупателя (приблизительно на 60% от требуемого уровня). Многие покупатели предпочитают пользоваться вещевыми рынками, хотя предпочли бы пользоваться современными магазинами при условии достаточно умеренных цен.

Исходя из вышесказанного, создание современных крупных магазинов за пределами центральной части города и торгующих по доступным для среднего покупателя ценам, является актуальной задачей, а коммерческая эффективность работы таких магазинов может быть высокой.

^

2.2. Анализ рынка офисных помещений г. Южно-Сахалинска



Обзор различных источников показывает, что в г. Южно-Сахалинске в настоящее время имеется около 280 тыс. кв. метров площадей, отвечающих требованиям западных стандартов. В 2012 г. ожидается ввод около 135 тыс. кв. метров офисных помещений.

Спрос на офисные помещения формируется в основном международными организациями, иностранными компаниями, отечественными банками, промышленными торговыми компаниями.

Оценка потребностей в офисных помещениях на 2011 г. составляет 440 тыс. кв. метров, в то время как предложение составляет только 278 тыс. кв. метров. Следовательно, дефицит на конец 2011 г. можно оценивать равным 162 тыс. кв. метров.

Состояние рынка аренды офисных помещений характеризуется высоким уровнем неудовлетворенного спроса. Стоимость аренды помещений в зависимости от его месторасположения представлена в таблице 1.

Таблица 1 - Стоимость аренды офисных помещений в Южно-Сахалинске (кв. м в год в долл. США)

№ п/п

Тип помещения

В центре

За пределами центра

1

Большие офисы еврокласса в специализированных бизнесцентрах

90-100

60-90

2

Средние офисы еврокласса

60-90

40-60

3

Маленькие офисы еврокласса

45-90

40-60

4

Для финансовых структур

60-90

45-60

5

Большие офисы с отечественным ремонтом

40-60

25-50

6

Средние офисы с отечественным ремонтом

30-50

25-50





Сектор офисов среднего класса с отделкой соответствующей среднему западному уровню в основном арендуется крупными и средними российскими коммерческими структурами (банками, страховыми компаниями, аудиторскими и торговыми фирмами). Типичные условия аренды офисов такого рода представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Условия аренды офисов


№ п/п

Наименование ТЦ

Характеристика

Арендная плата долл. США за кв. м

1

Сахалинский ТЦ, Южно-Сахалинск, ул. Емельянова, 34

особняк, евроремонт

100

2

Южно-Сахалинский Дом Торговли, Южно-Сахалинск, просп. Мира, 106

административное здание, евроремонт

80

3

Сахалинская торгово-промышленная палата, Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 20

административное здание, отечественный ремонт

70

4

Сахалин-Западная Европа ТД, Южно-Сахалинск, ул. Крюкова, 70

административное здание, отечественный ремонт

60

5

ТРК Сити Молл, Южно-Сахалинск, ул. 2-я Центральная, 1, корп.Б

административное здание, отечественный ремонт

60

6

Торговый центр "Новость", Южно-Сахалинск, улица Вокзальная, 3

административное здание, евроремонт

80





Прогноз изменения стоимости арендной платы на 2014 год показывает, что ее величина будет иметь стойкую тенденцию медленного снижения и ее средняя величина составит 85 долл. США за кв. метр в год.

^

2.3. Оценка объемов продаж ТЦ



Предполагается, что в ТЦ будут осуществляться мелкооптовые поставки для других покупателей.

В настоящее время нет информации по товарообороту оптовых складов, занимающихся торговлей товарами хозяйственного и др. назначения. Поэтому для оценки товарооборота ТЦ воспользуемся характеристиками товарооборота магазинов, торгующих хозяйственно-бытовыми товарами. По данным английской компании «Management Horizons Europe», среднегодовой оборот торговли товарами хозяйственного назначения на 1 кв. метр общей торговой площади составляет 1200долл. США. Исходя из приведенной цифры товарооборот складского комплекса можно оценить ориентировочно в 4,8 млн долл. США в год. Физический товарооборот оптового магазина превосходит физический товарооборот розничного магазина, однако, торговая надбавка оптовой торговли значительно меньше, чем при розничной торговле, что частично компенсирует ошибку оценки.

Исходя из вышеизложенного, предусматривается постепенное увеличение товарооборота начиная с июля с доведением его в октябре 2013 г. (после окончания строительства) до проектного уровня 150 тыс. долл. США в месяц или 140-150 тыс. за год. Это планируется достигнуть как за счет увеличения количества обслуживаемых предприятий, так и значительного расширения номенклатуры товаров с тем, чтобы ТЦ после завершения строительства мог обеспечить население всем необходимым ассортиментом товаров хозяйственно-бытового назначения, а другими промышленными товарами, в том числе техническо-сложной продукцией.

Помимо осуществления оптовой продажи товаров предполагается построить обеспечивать представление населению услуг и продажу широкого ассортимента промышленных товаров.

Этот торговый комплекс должен решить задачу снабжения жителей округа и других близлежащих районов непродовольственными товарами по доступным ценам.

Предполагается, что в результате удастся создать торговый центр, представляющий покупателям удобства современного магазина, одновременно обеспечивающий продажу товаров по вполне доступным ценам для широкого крута покупателей. Этот комплекс рассчитан на наиболее массового покупателя со средним уровнем доходов.

Для оценки возможного товарооборота будем использовать вышеприведенные данные, полученные компанией «Management Horizons Europe», в ходе исследования в области торговли г. Южно-Сахалинска. Опираясь на эти данные, ожидаемый товарооборот торгового центра составит величину 5-5,5 млн долл. США в год (при расчете предполагалось, что из 3000 кв. метров 300 кв. метров будут представляться в аренду под офис, а торговая площадь составит 2700 кв. метров).

Организация розничной торговли планируется после сдачи торгово-офисного здания. Объем розничного товарооборота будет нарастать с 0,06 млн долл. США в октябре 2013 г. до проектного уровня 0,45 млн долл. США в месяц, который можно достичь в апреле 2014 г.

Предполагается, что из 3000 кв. метров торгово-офисного здания 300 кв. метров будут сдаваться в аренду банку. Стоимость сдачи указанных площадей в аренду можно оценить в 60 долл. США за кв. метр в год. Таким образом, выручка от сдачи помещений в аренду составит 18000 долл. США в год. Сдача площадей в аренду планируется с октября 2013 г.

Таким образом, в расчетах приняты 3 вида продукта (услуги):


Наименование продукта (услуги)

изм.

Цена, $ US

Оптовая торговля




10000

Розничная торговля




10000

Сдача в аренду

кв. м

600



^

3. Оценка численности персонала



Определен ожидаемый рост численности персонала, исходя из увеличения объема услуг. При этом не предусматривается рост численности персонала, связанного с оптовой торговлей. Это обусловлено проводимыми работами по механизации и автоматизации работ. Увеличение численности персонала, связанного с розничной торговлей распределено на несколько этапов: общие подготовительные работы; подготовка к началу торговли; первоначальный этап торговли; этап торговли при достижении проектного уровня товарооборота.

Таблица 3 - Численность персонала фирмы




Зарплата в $

Численность и ФОТ персонала по периодам

Янв. 2013-фев. 2013

март 2013—июнь 2013

июль 2014-авг. 2014

сен. 2014-нояб.2014

дек. 2014-фев. 2015

март 2015 до конца

Управление




1

3

19

21

24

27

Служащий

300

9

12

20

27

32

37

Заведующий

500

1

1

1

1

1

1

Руководитель

700




1

1

1

1

1

Руководитель

500







2

2

2 11800

2 13300

Фонд оплаты труда (ФОТ) управления




3200

4800

8200

10300







Производство






















Рабочие

200

30

30

30

30

30

30

Сотрудник

250










75 24750

100 31000

125 37250

ФОТ производства




6000

6000

6000










Маркетинг






















Сотрудник

300

1

1

4

4

4

4

ФОТ маркетинга




300

300

1200

1200

1200

1200

ФОТ, всего




9500

11100

15400

36250

44000

51750






^

4. Оценка производственных издержек



Прямые издержки рассчитывались раздельно по видам услуг. В них включены затраты на закупку товара и его транспортировку. Включены также таможенные сборы из расчета 50% поставки товаров по импорту. Кроме того включена стоимость упаковочных и других расходных материалов.

Постоянные издержки включают фонд оплаты труда всего персонала (это обусловлено отсутствием сдельной оплаты труда и прямой зависимости численности от объемов реализации), налоги и сборы на зарплату, расходы на электроэнергию, тепло, связь, рекламу, а также ряд затрат на управление (командировочные и транспортные расходы, юридические услуги, канцелярские и расходные материалы и т.д.).

Постоянные издержки рассчитаны раздельно по 3-м группам:

- оперативные затраты, связанные непосредственно с производством;

- административные издержки, связанные с управлением;

- торговые издержки — включают затраты на рекламу и маркетинг.

Оценка стоимости создания ТЦ

Расчет стоимости проектирования и строительства проводился в соответствии с «Порядком определения стоимости проектных работ для строительства в г. Южно-Сахалинске и ЛПЗП (2-я редакция)» МРР — 3.2.06-96, «Рекомендациями по определению укрупненных показателей стоимости строительства, изыскательских и проектных работ (базовые цены) для составления титульных списков ПИР по объектам, расположенным в Южно-Сахалинске и Лесопарковом защитном поясе и финансируемым за счет средств городского (муниципального) бюджета» МРР — 3.1.03-93, справочником «Marshall & Swift», широко используемого в Канаде, США и ряде стран Западной Европы фирмами, занимающимися инвестированием капитального строительства и реконструкции объектов гражданского строительства, с поправочными коэффициентами, обеспечивающими приведение величины базовых ставок дохода к экономическим условиям Российской Федерации и назначению площадей, а также в соответствии с действующими строительными нормами и правилами.

5. Инвестиции



Расчет производится из следующих условий:

- площадь застройки — 1500 кв. метров;

- общая площадь здания — 3000 кв. метров;

- строительный объем здания — 10640 куб. м;

- этажность — 3 этажа.

Строительство предполагается вести из быстровозводимых современных конструкций. Наружная и внутренняя отделка — из высококачественных материалов. Фундамент предусмотрен из монолитного железобетона с учетом инженерно-геологического заключения. Перекладка и подключение к городским сетям выполняется в соответствии с техническими условиями.

В стоимости строительства здания учтены:

- прямые строительные затраты;

- накладные расходы;

- присоединение к магистральным сетям;

- внутренние сети — для телефонной связи городской и местной, проводного вещания, пожарной сигнализации, охранной сигнализации, вещательного телевидения;

- внутренняя отделка — из высококачественных материалов;

- установка пожарно-охранной сигнализации;

- плановые накопления.

Стоимость строительства торгово-офисного здания составит 323400 долл. США.

Стоимость освещения территории, телефонизация, установка инженерных коммуникаций учтены в стоимости строительства торгово-офисного здания.

Таблица 4. Основные этапы создания ТЦ

Наименование этапа

Стоимость этапа*, $ тыс.

присоединение к магистральным сетям

13,7

коммуникации

36,3

накладные расходы

6

плановые накопления

1,82

прямые строительные затраты

79,1

внутренняя отделка — из высококачественных материалов

30,0

установка пожарно-охранной сигнализации

11,0

Строительство торгово-офисного здания

323,4




* Стоимость этапов указана без учета непредвиденных издержек

^

6. Риски проекта



Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов.

Для прогнозирования чистого дохода риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации проекта.

Оценка рисков проводится по двум стадиям проекта: подготовительный, строительства и функционирования (таблицы 5, 6).

Таблица 5- Подготовительная стадия

Таблица 6. Строительная стадия

Вид риска

Отрицательное влияние на ожидаемую прибыль

Вероятность события

Непредвиденные затраты, в т.ч. из-за инфляции

Увеличение объема заемных средств

0,75

Недостатки проектно-изыскательских работ

Рост стоимости строительства, затяжка с вводом мощностей

0,75

Недобросовестность подрядчика

Увеличение сроков строительства

0,25





Таблица 6 - Стадия функционирования: финансово-экономические и социальные риски


Вид риска

Отрицательное влияние на прибыль от аренды

Вероятность события

Неустойчивость спроса

Падение спроса

0,0

Рост налогов

Уменьшение прибыли

0,25

Рост цен на перевозки

Снижение спроса из-за роста цен

0,25

Недостаток оборотных средств

Увеличение кредитов

0,25

Трудности с набором квалифицированных кадров

Увеличение затрат на комплектование

0,0

Квалификация кадров

Снижение объема продаж

0,0

Отношение местных властей

Дополнительные затраты на выполнение их требований

0,0





В 3-й графе каждой таблицы приведены усредненные цифры оценки вероятности наступления каждого из событий усредненные по оценке 3-х экспертов. При этом эксперты руководствовались следующей системой оценок: О — риск рассматривается как несущественный; 0,25 — риск скорее всего не реализуется; 0,5 — о наступлении события ничего определенного сказать нельзя; 0,75 — риск скорее всего проявится; 1 — риск наверняка реализуется.

Расчет, проведенный по указанной методике, показал, что общий риск проекта составляет 0,229, что относит его к проектам невысокой степенью риска.

Выводы



Проведенный анализ экономических, финансовых показателей и исследования рынка дают основание полагать, что проект может быть реализован с высокой эффективностью.

Анализ возможных рисков и чувствительности проекта к изменениям внешних факторов, а также заложенные в проекте резервы позволяют считать проект достаточно устойчивым к возможным изменениям как экономической ситуации в целом, так и показателей, заложенных в проекте.

Маркетинговый анализ показывает, что по услугам, заложенным в проекте имеется устойчивый рынок и тенденции к его расширению.



Похожие:

Бизнес план строительства здания тц содержание Маркетинговый анализ 5 Анализ рынка товаров и услуг 5 Анализ рынка офисных помещений г. Южно-Сахалинска 6 iconИсследование и анализ рынка сбыта Этот раздел бизнес-плана следует...
Необходимо выполнить контрольную работу в виде бизнес-плана по предмету «Бизнес-планирование». Составить бизнес- план на примере...
Бизнес план строительства здания тц содержание Маркетинговый анализ 5 Анализ рынка товаров и услуг 5 Анализ рынка офисных помещений г. Южно-Сахалинска 6 iconАнализ рынка товаров(услуг)

Бизнес план строительства здания тц содержание Маркетинговый анализ 5 Анализ рынка товаров и услуг 5 Анализ рынка офисных помещений г. Южно-Сахалинска 6 icon4. Исследование и анализ рынка сбыта 10
Целью работы является разработка бизнес-плана на предприятии и анализ инвестиционной привлекательности проекта
Бизнес план строительства здания тц содержание Маркетинговый анализ 5 Анализ рынка товаров и услуг 5 Анализ рынка офисных помещений г. Южно-Сахалинска 6 iconТехническое задание на выполнение научно-исследовательской работы...
...
Бизнес план строительства здания тц содержание Маркетинговый анализ 5 Анализ рынка товаров и услуг 5 Анализ рынка офисных помещений г. Южно-Сахалинска 6 iconРасчетно-графическая работа по дисциплине «Основы маркетинга в сфере...
«Маркетинговые исследования и анализ рынка автосервисных услуг г. Великий Новгород»
Бизнес план строительства здания тц содержание Маркетинговый анализ 5 Анализ рынка товаров и услуг 5 Анализ рынка офисных помещений г. Южно-Сахалинска 6 iconБизнес план Москва 2011 Содержание Резюме инвестиционного проекта...
Это связано и с тем, что есть необходимость сохранить в тайне технологию производства. Такие продажи позволяют: 32
Бизнес план строительства здания тц содержание Маркетинговый анализ 5 Анализ рынка товаров и услуг 5 Анализ рынка офисных помещений г. Южно-Сахалинска 6 iconСодержание введение
Анализ финансового состояния завода за прошедший период и современное состояние рынка ремонтных услуг
Бизнес план строительства здания тц содержание Маркетинговый анализ 5 Анализ рынка товаров и услуг 5 Анализ рынка офисных помещений г. Южно-Сахалинска 6 iconИсследование рынка
Анализ маркетинговой среды и оценка рыночных возможностей организации осуществляются в ходе комплексных маркетинговых исследований...
Бизнес план строительства здания тц содержание Маркетинговый анализ 5 Анализ рынка товаров и услуг 5 Анализ рынка офисных помещений г. Южно-Сахалинска 6 iconСравнительная характеристика ситуационного и системного подходов в менеджменте
Проведите ситуационный анализ рынков на которых действует фирма по таким критериям: основные сегменты рынка, объёмность каждого рынка,...
Бизнес план строительства здания тц содержание Маркетинговый анализ 5 Анализ рынка товаров и услуг 5 Анализ рынка офисных помещений г. Южно-Сахалинска 6 iconКонъюнктура рынка и основные показатели ее изучения. Анализ потенциала...
Задача является актуальной как на макро-, так и на микроуровне. Ни одна фирма, крупная или малая, занимающаяся куплей-продажей товаров,...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2014
контакты
skachate.ru
Главная страница